Kluczowa usługa
Sprzedaż mieszkania na wyłączność w Krakowie
Umowa na wyłączność to powierzenie sprzedaży mieszkania jednemu pośrednikowi na określony czas. W zamian za wyłączne prawo do prowadzenia oferty biorę na siebie koszty przygotowania i promocji nieruchomości oraz pełną odpowiedzialność za przebieg transakcji. Wynagrodzenie dostaję wyłącznie wtedy, gdy dojdzie do sprzedaży.
W Polsce wyłączność ma złą prasę, bo bywa sprzedawana jako przywilej biura, a nie zobowiązanie wobec właściciela. Sedno leży w tym, co agent obiecuje w zamian i czy zapisuje to w umowie. Poniżej rozkładam to na dwie strony: co realnie zyskujesz i kiedy lepiej z wyłączności zrezygnować.
Jeśli wolisz najpierw poznać liczby, zajrzyj do zestawienia ile kosztuje pośrednik nieruchomości w Krakowie. Jeśli szukasz danych o swojej okolicy, zajrzyj do opisu osiemnastu dzielnic Krakowa.
Strona pierwsza
Co zyskuje właściciel przy umowie na wyłączność?
Wyłączność zamienia rozproszoną, nikomu nieprzypisaną sprzedaż w jeden proces z jednym odpowiedzialnym. Najbardziej wymierne korzyści to spójna cena na rynku, pokryte przeze mnie koszty przygotowania oferty oraz dostęp do sieci wymiany ofert między biurami.
-
Jeden agent odpowiedzialny za wynik
Wiesz, kto prowadzi Twoją sprawę, kto odbiera telefon i kto tłumaczy się z braku efektów. Przy umowie otwartej odpowiedzialność rozmywa się między biurami, z których każde zakłada, że sprzeda ktoś inny.
-
Pełny budżet marketingowy po mojej stronie
Sesja zdjęciowa, rzut z wymiarami, opis i płatna ekspozycja na portalach kosztują. Ponoszę te koszty, bo mam pewność, że rozliczę się po sprzedaży. Przy umowie otwartej nikt ich nie poniesie i oferta idzie na portal ze zdjęciami z telefonu.
-
Jedna cena na wszystkich portalach
Kupujący porównuje oferty w kilka minut. Jeśli znajdzie Twoje mieszkanie w trzech ogłoszeniach po trzech cenach, przyjmie najniższą za punkt wyjścia i zacznie negocjować od niej w dół.
-
Przygotowanie mieszkania, nie tylko ogłoszenie
Doradzam, co uprzątnąć, co naprawić i jak ustawić meble przed sesją. To najtańsza inwestycja w całym procesie i najczęściej pomijana, bo wymaga pracy przed wystawieniem oferty, a nie po.
-
Dostęp do ofert przez sieć biur
Mieszkanie na wyłączność wchodzi do systemu wymiany między biurami. Agenci pracujący z kupującymi mają wtedy realny powód, żeby je pokazywać. Wiedzą, na jakich zasadach się rozliczą.
-
Umówione terminy raportowania
Po dwóch tygodniach omawiamy skuteczność ogłoszenia: wyświetlenia, zapytania, prezentacje. Po sześciu oceniamy całą strategię. To są konkretne daty w kalendarzu, nie deklaracja dobrej woli.
Strona druga
Kiedy wyłączność nie ma sensu?
Są cztery sytuacje, w których odradzam wyłączność, także wtedy, gdy oznacza to, że nie podpiszemy umowy. Wyłączność bez uzasadnienia kończy się rozczarowaniem obu stron, a to kosztuje mnie więcej niż jedno niepodpisane zlecenie.
- Mieszkanie sprzedaje się samo. Dobrze wyceniona kawalerka w centrum albo dwa pokoje na Ruczaju znajdą kupca niezależnie od tego, kto je wystawi. Wtedy wyłączność nie dokłada wartości i nie ma powodu, żebyś za nią płacił.
- Masz czas i chęć prowadzić sprzedaż samodzielnie. Jeśli możesz odbierać telefony w środku dnia, pokazywać mieszkanie wieczorami i potrafisz zweryfikować zdolność kredytową kupującego, poradzisz sobie bez agenta.
- Agent nie potrafi powiedzieć, co konkretnie zrobi. Jeśli w odpowiedzi na pytanie o plan działania słyszysz „wystawimy na wszystkich portalach”, to jest umowa otwarta w przebraniu. Wyłączność bez zobowiązań jest tylko ograniczeniem Twojej swobody.
- Sprzedajesz w wielkim pośpiechu, poniżej ceny rynkowej. Przy sprzedaży na czas, na przykład przy podziale majątku z terminem sądowym, logika bywa inna i czasem lepszym rozwiązaniem jest szybki zakup inwestorski, o czym powiem wprost.
Rozwinięcie tego tematu, razem z zapisami umownymi, na które warto uważać, znajdziesz w artykule umowa na wyłączność. Czy warto.
Przebieg
Jak wygląda współpraca ze mną krok po kroku?
Od pierwszego telefonu do podpisania umowy pośrednictwa mijają zwykle dwa spotkania i kilka dni. Nie podpisuję niczego na pierwszym spotkaniu. Najpierw dostajesz wycenę i plan sprzedaży, a decyzję podejmujesz na spokojnie.
-
Spotkanie i bezpłatna wycena
Oglądam mieszkanie, pytam o Twoją sytuację i termin, sprawdzam ceny transakcyjne w Twojej dzielnicy. Wychodzę z przedziałem cenowym i szacowanym czasem sprzedaży. Nic nie podpisujemy na tym spotkaniu.
-
Plan sprzedaży na piśmie
Dostajesz od Ciebie zaakceptowany zakres: cena wywoławcza, kanały dystrybucji, terminy raportów, wysokość prowizji i moment jej wymagalności. Dopiero to jest podstawą do rozmowy o umowie.
-
Umowa na wyłączność na czas określony
Zwykle trzy miesiące z możliwością przedłużenia, z zapisanym okresem wypowiedzenia i z zachowaniem Twojego prawa do sprzedaży osobie z własnego kręgu bez prowizji.
-
Przygotowanie i publikacja
Przygotowanie mieszkania, sesja zdjęciowa przy świetle dziennym, rzut z wymiarami, opis. Publikacja jednocześnie we wszystkich kanałach: jedna cena, jedne zdjęcia, jeden opis.
-
Prezentacje, negocjacje, notariusz
Weryfikuję kupujących, prowadzę prezentacje osobiście, zbieram informację zwrotną. Negocjuję po Twojej stronie, kompletuję dokumenty i jestem z Tobą u notariusza oraz przy przekazaniu kluczy.
Pytania
Umowa na wyłączność. Najczęstsze wątpliwości
Czy na wyłączności mogę sprzedać mieszkanie samodzielnie?
To zależy od zapisu w umowie i jest to najważniejsze pytanie, jakie warto zadać przed podpisaniem. W umowie, którą stosuję, właściciel zachowuje prawo do sprzedaży osobie ze swojego kręgu. Rodzinie, sąsiadowi, znajomemu. I w takim przypadku prowizja nie jest należna. Wyłączność dotyczy powierzenia sprzedaży innym biurom, a nie zakazu rozmawiania o mieszkaniu z własnymi znajomymi.
Uwaga na umowy z klauzulą wynagrodzenia należnego „bez względu na to, kto znajdzie kupującego”. Taki zapis jest zgodny z prawem, ale zmienia charakter współpracy i musi być świadomą decyzją, a nie niespodzianką z paragrafu jedenastego. Zawsze proszę, żeby ten punkt przeczytać na głos przed podpisem.
Na jak długo podpisuje się umowę na wyłączność?
Standardem rynkowym jest okres od trzech do sześciu miesięcy. Krótsza umowa nie daje czasu na zwrot z inwestycji w przygotowanie oferty, dłuższa niepotrzebnie wiąże właściciela, jeśli współpraca się nie układa. Dobrą praktyką jest umowa trzymiesięczna z możliwością przedłużenia oraz z zapisanym okresem wypowiedzenia.
Sensowna umowa zawiera także punkty kontrolne. U mnie są to dwa terminy: po dwóch tygodniach oceniamy skuteczność ogłoszenia, po sześciu. Całą strategię. Jeśli w tych momentach dane pokazują, że coś nie działa, zmieniamy podejście, zamiast czekać do końca terminu.
Czy wyłączność oznacza, że mieszkanie zobaczy mniej kupujących?
Jest dokładnie odwrotnie i wynika to ze sposobu, w jaki działają portale ogłoszeniowe. Jedna oferta wystawiona przez jednego agenta może być promowana płatnie i wyświetlana wysoko, podczas gdy pięć kopii tego samego mieszkania konkuruje ze sobą nawzajem, obniżając pozycję każdej z nich. Wyłączność nie ogranicza dystrybucji. Ona ją porządkuje.
Dodatkowo mieszkanie na wyłączność trafia do systemu wymiany ofert między biurami, co oznacza, że agenci pracujący z kupującymi mają dostęp do oferty i realny powód, by ją pokazywać. Przy umowie otwartej ten mechanizm nie działa, bo żadne biuro nie ma pewności rozliczenia.
Ile kosztuje sprzedaż na wyłączność?
Prowizja przy wyłączności jest zwykle niższa niż przy umowie otwartej, a wynagrodzenie należy się wyłącznie po skutecznej sprzedaży. Nie pobieram opłat wstępnych, opłat za wystawienie oferty ani za sesję zdjęciową. Koszty przygotowania i promocji nieruchomości biorę na siebie. Konkretną stawkę ustalamy przed podpisaniem umowy, po obejrzeniu mieszkania.
Warto porównywać nie same procenty, ale to, co w nich jest zawarte. Sesja zdjęciowa, rzut, płatna promocja na portalach, obsługa prezentacji, negocjacje i prowadzenie do notariusza to konkretne pozycje kosztowe. Jeśli nie ma ich w umowie, prawdopodobnie nie ma ich też w usłudze.
Kiedy wyłączność nie ma sensu?
Nie ma sensu, jeśli agent nie potrafi powiedzieć, co konkretnie zrobi w pierwszych dwóch tygodniach. Nie ma też sensu przy mieszkaniu, które sprzedaje się samo. Dobrze wycenionej kawalerce w centrum, na którą chętnych jest więcej niż ofert. I nie ma sensu wtedy, gdy jako właściciel masz czas, doświadczenie i chęć, by prowadzić sprzedaż samodzielnie.
Powiem to wprost także na spotkaniu, jeśli tak będzie w Twoim przypadku. Umowa na wyłączność, która nie ma uzasadnienia, kończy się zniechęceniem obu stron i jest złą reklamą dla mojej pracy.
Sprawdźmy, czy wyłączność ma sens w Twoim przypadku
Umów bezpłatną wycenę. Obejrzę mieszkanie, podam realistyczny przedział cenowy i powiem wprost, czy w Twojej sytuacji wyłączność coś zmieni. Jeśli nie zmieni, też to usłyszysz.
Bezpłatna wycena