Wiktor Czabara Pośrednik nieruchomości w Krakowie

W Krakowie prowizja pośrednika przy sprzedaży mieszkania mieści się zwykle w przedziale 2–3% ceny transakcyjnej powiększonych o podatek VAT. Stawka nie jest ustawowa. Jest w całości negocjowana i zapisana w umowie pośrednictwa. Przy umowie na wyłączność bywa niższa niż przy umowie otwartej, ponieważ agent ma pewność rozliczenia i może zainwestować w marketing nieruchomości.

Wysokość prowizji zależy głównie od wartości nieruchomości i zakresu pracy. Przy tanim mieszkaniu procentowa stawka bywa wyższa albo zastępuje ją kwota minimalna, bo nakład pracy jest podobny niezależnie od ceny. Przy nieruchomości o wartości powyżej dwóch milionów złotych stawka procentowa zwykle spada.

To, co powinno interesować sprzedającego bardziej niż sama liczba, to zakres usługi. Prowizja obejmująca profesjonalną sesję zdjęciową, płatną promocję na portalach, obsługę prezentacji i pełne prowadzenie transakcji do notariusza jest czymś innym niż prowizja za wstawienie ogłoszenia. Umowa powinna wymieniać te elementy z nazwy.

Umowa otwarta pozwala powierzyć sprzedaż wielu biurom naraz, a wynagrodzenie dostaje to, które znajdzie kupującego. Umowa na wyłączność oznacza jednego agenta odpowiedzialnego za całość procesu i jedną, spójną ofertę na rynku. W praktyce różnica nie polega na tym, „ilu ludzi szuka kupca”, lecz na tym, ile pracy i pieniędzy ktokolwiek jest gotów w tę sprzedaż zainwestować.

Przy umowie otwartej żadne biuro nie ma pewności, że odzyska koszty sesji zdjęciowej ani płatnej promocji, więc nikt ich nie ponosi. Efekt jest odwrotny do zamierzonego: to samo mieszkanie pojawia się w kilku ogłoszeniach, w różnych cenach, z różnymi zdjęciami. Kupujący czyta to jako sygnał, że z ofertą jest coś nie tak, i zaczyna negocjować od niższego pułapu.

Wyłączność ma też swoje warunki brzegowe. Ma sens wtedy, gdy agent jasno określa, co zrobi, w jakim czasie i jak będzie raportował postępy. Bez tego jest tylko ograniczeniem swobody właściciela.

Przy cenie ustawionej zgodnie z rynkiem i dobrze przygotowanej ofercie typowe mieszkanie w Krakowie znajduje kupującego w ciągu jednego do trzech miesięcy. Do tego trzeba doliczyć czas od umowy przedwstępnej do aktu notarialnego: przy zakupie gotówkowym to zwykle kilka tygodni, przy kredycie hipotecznym najczęściej od czterech do ośmiu tygodni.

Największy wpływ na ten czas ma cena wywoławcza, a nie sytuacja rynkowa. Mieszkanie wycenione o dziesięć procent za wysoko traci najcenniejsze dwa tygodnie ekspozycji, kiedy oferta jest nowa i trafia do wszystkich obserwujących rynek. Późniejsze obniżki nie odtwarzają już tego zainteresowania.

Wydłużają sprzedaż także rzeczy formalne: nieuregulowany stan spadkowy, brak księgi wieczystej, zameldowane osoby trzecie, nieopłacony podatek. Dlatego dokumenty kompletuję na samym początku, a nie wtedy, gdy kupujący już czeka.