Biuro czy agent: kto naprawdę sprzeda Twoje mieszkanie?
Umowę podpisujesz z firmą, a mieszkanie sprzedaje człowiek. Obie strony tego zdania mają znaczenie i dlatego pytanie z tytułu jest źle postawione. Nie wybierasz biura albo agenta. Wybierasz agenta i sprawdzasz, w jakim biurze pracuje.
Od biura zależy to, czego jedna osoba nie zbuduje sama: baza kupujących zbierana przez lata, prawnik sprawdzający dokumenty przed umową, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, zespół od zdjęć i reklamy, ciągłość obsługi, gdy agent zachoruje albo pojedzie na urlop. Od agenta zależy wycena, prezentacje, negocjacje i to, czy odbierze telefon w sobotę wieczorem, gdy kupujący właśnie się zdecydował.
Jedno zastrzeżenie, zanim pójdziemy dalej. Jeśli masz dwupokojowe mieszkanie w kamienicy na Kazimierzu z czystą księgą wieczystą, czas na prezentacje i odporność na negocjacje, możesz sprzedać sam. Pośrednik jest wart swojej prowizji przy mieszkaniach, które wymagają przygotowania, przy nieuregulowanych sprawach spadkowych, przy sprzedaży z zagranicy i wtedy, gdy Twój czas kosztuje więcej niż dwa do trzech procent ceny.
Sześć kryteriów, które da się sprawdzić
Każde z nich ma podane miejsce, w którym je sprawdzisz bez dzwonienia do kogokolwiek. To jest cała różnica między tym tekstem a rankingiem.
1. Transakcje z ostatnich dwunastu miesięcy, a nie lata na rynku
„Piętnaście lat doświadczenia" nie mówi nic o tym, ile mieszkań to biuro sprzedało w zeszłym roku. Liczy się liczba zamkniętych transakcji w ostatnich dwunastu miesiącach, najlepiej w Twojej dzielnicy.
Gdzie sprawdzić: SonarHome prowadzi publiczny ranking agentów w Krakowie sortowany po transakcjach z ostatnich dwunastu miesięcy, z nazwiskiem, biurem i liczbą opinii przy każdym. Otodom pokazuje przy profilu agenta liczbę aktywnych ofert. Na spotkaniu poproś o trzy ostatnie sprzedaże z tej okolicy: ile trwały i jaka była różnica między ceną wywoławczą a ceną z aktu. Kto prowadzi sprzedaż, ten pamięta te liczby.
2. Opinie z konkretami i ze wskazanym źródłem
Sto opinii po pięć gwiazdek bez tekstu mówi mniej niż dziesięć, w których ktoś opisał, co się wydarzyło. Szukaj opinii z nazwą dzielnicy, typem transakcji i tym, co poszło nie tak, bo coś zawsze idzie nie tak.
Gdzie sprawdzić: w Mapach Google przy wizytówce biura, z filtrem „najnowsze". Sprawdź daty. Dwadzieścia opinii z jednego tygodnia po roku ciszy to prośba wysłana do znajomych, nie obraz pracy. Sprawdź też, czy opinie dotyczą sprzedaży, czy wynajmu. To dwie różne usługi i dwa różne poziomy trudności. Portale takie jak SonarHome kopiują opinie z Google do profilu konkretnego agenta i podpisują każdą „Opinia z Google", co pozwala oddzielić pracę jednej osoby od średniej całego biura.
3. Nazwisko osoby, która poprowadzi sprawę po podpisaniu umowy
W dużych biurach zdarza się, że umowę podpisuje doświadczony agent, a prezentacje robi ktoś, kogo widzisz pierwszy raz. Zapytaj wprost: kto będzie prowadził prezentacje, kto negocjuje, kto dzwoni z raportem. Poproś, żeby to nazwisko znalazło się w umowie.
Gdzie sprawdzić: na stronie zespołu biura. Jeśli agent, z którym rozmawiasz, nie figuruje tam z imieniem, nazwiskiem i telefonem, dopytaj dlaczego.
4. Umowa i wynagrodzenie
Umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną albo elektroniczną pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Poproś o wzór mailem przed spotkaniem. W Krakowie typowe wynagrodzenie to 2 do 3 procent ceny sprzedaży netto plus VAT; szczegóły opisałem w tekście o tym, ile kosztuje pośrednik. Cztery rzeczy do sprawdzenia w treści: prowizja wymagalna dopiero przy akcie notarialnym, pobierana od jednej strony, czas obowiązywania z realnym okresem wypowiedzenia, brak opłat wstępnych.
Wyłączność to osobny temat i osobny tekst. W skrócie: zamyka odpowiedzialność za sprzedaż w jednej osobie i w jednej cenie, a w zamian wymaga od agenta zainwestowania w ofertę. Jeżeli biuro proponuje ją jako jedyną możliwość, bez wyjaśnienia, co daje w zamian, to nie jest propozycja, tylko warunek.
5. Polisa OC i zaplecze prawne
Państwowa licencja pośrednika została zniesiona 1 stycznia 2014 roku, więc jej brak nie jest zarzutem. Obowiązkowe pozostało ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, a od 2017 roku kopia polisy jest załącznikiem do umowy pośrednictwa (art. 181 ust. 3 i 3a tej samej ustawy). Po deregulacji obowiązek ten spoczywa na przedsiębiorcy, czyli na biurze, nie na osobie agenta. Brak polisy w załączniku to koniec rozmowy.
Gdzie sprawdzić: nazwę spółki i NIP z umowy wpisz w wyszukiwarkę KRS (dla spółek) albo CEIDG (dla działalności jednoosobowych). Zajmuje to minutę. Zapytaj też, kto po stronie biura czyta księgę wieczystą i dokumenty spadkowe przed publikacją oferty. W dobrym biurze jest na to osobna osoba, a w wielu tę pracę wykonuje notariusz dopiero przy akcie, czyli za późno.
6. Marketing, którego można dotknąć
Otwórz aktualne oferty biura na Otodom i zobacz, jak wyglądają. Zdjęcia z telefonu przy zgaszonym świetle, brak rzutu, opis skopiowany z ogłoszenia dewelopera: tak będzie wyglądała Twoja oferta. Sprawdź, czy oferty mają rzut, spacer wirtualny i czy są opublikowane poza jednym portalem. Zapytaj, kto płaci za sesję i płatną ekspozycję. Odpowiedź „agent, w ramach prowizji" jest jedyną właściwą.
Rankingi biur nieruchomości w Krakowie: które coś mówią?
Wpisz w Google „najlepsze biuro nieruchomości Kraków". Dostaniesz kilka stron z „rankingiem 2026". Większość z nich ma na dole formularz „dodaj swoją firmę" albo „zapytaj o lepszą pozycję" i żadnego opisu metody. Jeden z popularnych katalogów podaje, że wybrał najlepsze biura spośród 558 firm, których średnia ocena wynosi 4,96 na 5. Skala, na której prawie każdy ma prawie maksimum, niczego nie mierzy.
Trzy źródła, które mówią coś sprawdzalnego:
- Ranking agentów SonarHome. Publiczny, sortowany po liczbie transakcji z ostatnich dwunastu miesięcy, z możliwością przełączenia na liczbę opinii i ocenę. Pokazuje ludzi, nie szyldy, i właśnie dlatego jest użyteczny.
- Opinie Google z datami. Nie sama średnia, tylko liczba, świeżość i treść.
- Rejestry KRS i CEIDG. Od kiedy firma istnieje, kto nią kieruje, czy nie jest w likwidacji.
Odznaki w rodzaju „Złota Firma" czy „Firma Godna Zaufania" powstają z tych samych opinii Google, przeliczonych przez komercyjny program, który oferuje firmom certyfikat. Nie są fałszywe, ale nie dodają żadnej informacji ponad to, co widać w Mapach.
Jak to wygląda u mnie i w UNI ESTATES?
Uczciwie jest przyłożyć te sześć kryteriów do siebie, skoro proponuję je Tobie.
Biuro. Pracuję w UNI ESTATES Sp. z o.o. z siedzibą przy ul. Karmelicka 30/4 w Krakowie i oddziałami w Katowicach oraz Warszawie. Właścicielem biura jest prawnik i każda transakcja przechodzi weryfikację prawną przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Biuro deklaruje ponad 2000 przeprowadzonych transakcji na rynku wtórnym i deweloperskim (dane ze strony biura, sprawdzone 2026-08-24). Wizytówka biura w Mapach Google ma ocenę 4,9 z ponad 500 opinii (stan na maj 2026). Na stronie zespołu biura jest 31 osób z nazwiskiem i telefonem, w tym ja (stan na 9 września 2026).
Ja. W branży od 2022 roku. Doprowadziłem do aktu 97 transakcji (stan na 2026-10-23). Moje opinie to 42 wpisy z Google zebrane w profilu SonarHome, średnia 5,0, do przeczytania w całości na stronie opinii. Każdą sprawę prowadzę osobiście od wyceny po przekazanie kluczy. Umowę podpisujesz z UNI ESTATES Sp. z o.o., ale w umowie jest moje nazwisko jako osoby prowadzącej i mój numer telefonu.
Czego nie mam: dziesięciu lat na rynku ani setek transakcji rocznie. Mam za to czas na Twoją sprawę, bo prowadzę ich kilkanaście naraz, nie kilkadziesiąt.
Cztery czerwone flagi biura
- „Lider rynku", „numer jeden w Krakowie" bez liczby i źródła. Lider czego, od kiedy, według kogo? Brak odpowiedzi jest odpowiedzią.
- Opinie tylko pięciogwiazdkowe, bez treści, wystawione w jednym tygodniu.
- Opłata za wystawienie oferty albo „pakiet promocyjny" do dokupienia. Wynagrodzenie należy się za sprzedaż, nie za jej rozpoczęcie.
- Zmiana osoby prowadzącej po podpisaniu umowy. Jeśli w umowie nie ma nazwiska, biuro może to zrobić zgodnie z prawem.
Plan na ten tydzień
- Wybierz trzech agentów z rankingu SonarHome dla Krakowa. Zapisz ich biura.
- Przeczytaj po dziesięć najnowszych opinii każdego biura w Mapach Google. Zaznacz te o sprzedaży.
- Poproś każdego mailem o wzór umowy i kopię polisy OC. Kto odmawia, odpada.
- Umów trzy spotkania i zadaj te same pytania. Gotowa lista dziesięciu jest w tekście jak wybrać pośrednika nieruchomości.
- Porównaj plany sprzedaży na piśmie, nie wrażenia. Podpisz z tym, który zapisał terminy.
Jeżeli po tej liście trafisz do mnie, wycena i pierwsza rozmowa są bezpłatne. Jeżeli trafisz do kogoś innego, lista i tak zrobiła swoje. Więcej o tym, z kim pracuję, jest na stronie o mnie.
